求一道房地产开发的计算题2．某房地产开发项目占地面积为8000㎡,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000㎡,其中服

求一道房地产开发的计算题
2．某房地产开发项目占地面积为8000㎡,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000㎡,其中服务式公寓35000㎡,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡,地下车位230个（10000㎡）.
项目建设期为3年,总投资额为35000万元（不包括贷款利息）,其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元,全部为自有资金；第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元.
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万,第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/（㎡·年）,运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元.
假设∶投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和25%.
在贷款利息最少条件下,完成：
（1）编制投资计划与资金筹措表
（2）编制自有资金的现金流量表
（3）计算该项目自有资金的财务净现值