两道房地产评估的试题 1.某房地产公司在2007年3月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权,并于2010年3月在此地

两道房地产评估的试题
1.某房地产公司在2007年3月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权,并于2010年3月在此地桑建成一桌砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米20000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%.2012年,该类建筑重置价格为每平方米25000元.该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均租金为30W.另据调查当地同类写字楼出租租金为每月每平方500元,空置率10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%.根据上述条件评估该宗地2012年3月的土地使用权价格.
2.某建筑物为钢筋混凝土结构,竞技寿命为50年,有效经过年限为8年.镜调查测算,现在重新建该建筑的成本是800W元（建设期2年,家丁第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入）,管理费用为建筑成本的3%,年利息为6%,销售税费为50W.开发利润为120W.又知其中该建筑的墙,地面等损坏的修复费用为18W,装修的重置价格为200W,平均寿命5年,一使用2年,设备的重置价格为110W,平均寿命为10年,已使用8年.假设残值率为0.试计算该建筑物的折旧总额

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浅灰幼苗

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一解
1、2012年平3月,土地使用权剩余期为45年,房屋剩余可使用53年.收益法收益年限为45年.
2、房地产的客观年收益=900*500*12*（1-10%）=486万.因没有说明现租约出租时间,可不考虑现租约减值影响.
3、房地产净年收益=486*（1-3.5%）-25000/10000*900*0.2%=464.49万
4、房屋建筑的年收益=25000/10000*900*8%=180万
5、土地使用权年收益=464.49-180=284.49万
6、土地使用权价格=284.49/7%*（1-1/（1+7%）^45)=3870.63万元
二解
1、建筑物主体重置价格
管理费用=800*3%=24万元
利息=（800+24）*0.06*（60%*（1+1/2）+40%*1/2）=54.384万元
重置价格=建筑成本+管理费+利息+利润+销售费800+24+54.384+50+120=1048.384万元
2、建筑物年限折旧=1048.384/50*8=167.74万元
3、建筑物损坏折旧法18万元
4、装修折旧=200/5*2=80万元
5、设备折旧=110/10*8=88万元
6、折旧总额=167.74+18+80+88=353.74万元

1年前追问

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漂亮我就是被里面一大堆数据弄混了半天没弄明白

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